Rischio idrogeologico: come influisce sul valore delle abitazioni in diverse zone.
MILANO (ITALPRESS) – In Italia, un paese vulnerabile al rischio idrogeologico, l’effetto di questo rischio sulla valutazione delle proprietà immobiliari è un aspetto poco esplorato. Marco Rossitti, ricercatore presso il Dipartimento di Architettura, Ingegneria delle Costruzioni e Ambiente Costruito (DABC) del Politecnico di Milano, ha condotto uno studio significativo su questo tema. La sua ricerca, intitolata “Valutazione del rischio di alluvione e caratteristiche di resilienza nel mercato immobiliare italiano”, è stata pubblicata sulla piattaforma SSRN e rientra nella Working Paper Series del Center for Real Estate del MIT di Boston, USA.
La ricerca di Rossitti è frutto di una collaborazione internazionale tra il Politecnico di Milano e il MIT, in particolare attraverso il Progetto Rocca. In questa occasione, il ricercatore ha lavorato a stretto contatto con Siqi Zheng, una figura di spicco nel settore del real estate. Utilizzando un modello econometrico sviluppato al MIT e un accordo con il portale immobiliare Idealista, Rossitti ha analizzato oltre tre milioni di annunci immobiliari, concentrandosi principalmente sulla Lombardia.
Analisi dei Dati e Rischio Alluvione
L’analisi ha preso in considerazione circa un milione di annunci immobiliari con dati essenziali per uno studio approfondito. L’obiettivo era capire l’influenza del rischio di alluvione e delle caratteristiche di resilienza sui prezzi delle abitazioni. Rossitti ha chiarito che sono stati esaminati diversi fattori, come la superficie, il numero di piani e la posizione geografica. Quest’ultima è stata definita usando un sistema GIS, considerando la distanza da mezzi pubblici o dal centro storico, ma anche la vicinanza a fiumi o laghi, elementi che pur aumentando il rischio possono risultare attrattivi sul mercato.
Un aspetto fondamentale della ricerca è stata la comparazione tra la geolocalizzazione delle proprietà e le mappe ufficiali di pericolosità alluvionale dell’ISPRA, l’Istituto Superiore per la Protezione e Ricerca Ambientale. I risultati evidenziano un abbassamento significativo dei prezzi per gli immobili situati in aree ad alto rischio. In particolare, il deprezzamento è maggiore per gli appartamenti ai piani inferiori, mentre tende a diminuire con l’aumentare dell’altezza. Questo fenomeno è definito come “resilienza verticale”.
Strategie di Pianificazione e Ineguaglianze Sociali
Oltre al valore economico degli immobili, lo studio di Rossitti propone un approccio innovativo alla pianificazione urbana. Per esempio, una delle soluzioni suggerite è l’idea di non adibire il piano terra a scopo abitativo, ma di mantenerlo libero da costruzioni. Questo potrebbe ridurre i rischi abitativi e garantire una maggiore sicurezza per i residenti. Rossitti sottolinea che gli investimenti pubblici in opere di mitigazione del rischio idraulico possono attenuare l’impatto negativo sui prezzi immobiliari, rendendo le aree ad alto rischio più appetibili per gli investimenti.
Tuttavia, se i valori di mercato scendono troppo, si corre il rischio che solo le fasce più disagiate della popolazione possano accedere a determinate zone. Questo porta a un fenomeno di ingiustizia sociale che merita attenzione, suggerendo che le politiche urbanistiche devono affrontare anche le dinamiche socio-economiche legate al mercato immobiliare. La ricerca di Rossitti non solo getta luce su un tema importante ma offre anche spunti per future politiche urbane e strategie di investimento nel settore immobiliare.
Questa analisi sul rischio di alluvione rappresenta un passo avanti nella comprensione dell’interazione tra ambiente e mercato, e potrebbe rivelarsi uno strumento utile per i professionisti del settore. Le implicazioni di questa ricerca si estendono oltre la sfera economica, toccando anche questioni legate alla sicurezza e alla qualità della vita degli abitanti nelle zone a rischio, evidenziando la necessità di un approccio integrato alla pianificazione urbana.
Fonti: ISPRA, Politecnico di Milano, MIT – Center for Real Estate
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